ВНЖ Турции при покупке недвижимости: условия 2026

Сколько нужно вложить: порог $200 000

Для краткосрочного ВНЖ (kısa dönem ikamet) по покупке жилья порог — $200 000. Он одинаковый во всех провинциях: разделения на мегаполисы и остальные регионы больше нет. Стоимость считается на дату приобретения, а объект должен быть жилым (konut) и не сдаваться в аренду.

Важна цена, указанная в ТАПУ. Занижать её нельзя — тогда ВНЖ не дадут.

Частая ошибка — указать в ТАПУ цену ниже реальной, чтобы сэкономить на налоге. Для ВНЖ это работает против покупателя: порог смотрят по цене в ТАПУ.

Как считают цену и при чём здесь дата ТАПУ

По сообщениям турецких СМИ (Mynet, Cumhuriyet, Ekonomim), правило зависит от даты ТАПУ. Для ТАПУ с 16.10.2023 стоимость считают по цене в ТАПУ по курсу ЦБ Турции, а отчёт об оценке не принимают. Для ТАПУ с 26.04.2022 по 15.10.2023 действовали пороги $75 000 и $50 000 с оценкой. Это же правило, по тем же сообщениям, применяют при продлении.

Официальный текст этого правила мы не нашли, поэтому пишем со ссылкой на СМИ. Сам порог $200 000 подтверждает список документов на сайте e-ikamet.

Что проверить до покупки квартиры под ВНЖ

Короткий список, который мы проходим с каждым покупателем:

1. Статус жилья. Объект должен быть жилым (konut) — коммерческое помещение для этого ВНЖ не подходит.
2. Адрес. Проверяем конкретный адрес в e-ikamet: районы открывали и закрывали для ВНЖ, официального циркуляра об открытии в 2026 году нет.
3. Цена в ТАПУ. Указываем реальную: для ВНЖ важна цена, указанная в ТАПУ.
4. Страховка DASK. Без неё ТАПУ на здание не переоформят.
5. Сроки. Сама регистрация ТАПУ — 1–3 дня, когда документы готовы. Справку о нумерации адреса для первой подачи лучше заказать сразу после сделки.

Обязательная оценка при обычной покупке иностранцем отменена в 2024 году. По списку e-ikamet отчёт об оценке для ВНЖ нужен только при дарении или наследовании.

Можно ли сдавать квартиру, оформленную под ВНЖ?

Нет. Жильё, по которому вы получаете ВНЖ, должно быть жилым и не сдаваться в аренду.

Если планируете сдавать квартиру, посмотрите на гражданство за недвижимость: там порог выше — $400 000, но сдавать объект в аренду можно.

Какие документы нужны

Список на сайте e-ikamet:

• анкета;
• паспорт;
• биометрические фото;
• квитанции об оплате;
• медицинская страховка;
• подтверждение средств;
• справка о месте проживания (Yerleşim Yeri Belgesi);
• ТАПУ.

Для первой подачи нужна справка о нумерации адреса (numarataj), для продления — tapu devam belgesi. Отчёт об оценке по этому списку нужен только при дарении или наследовании.

Сколько нужно фото, источники пишут по-разному, поэтому точное число уточняем при подготовке документов.

Закрытые районы: где можно оформить ВНЖ в 2026 году

С 2022 года в Турции действовал лимит: в районе может жить не больше 20% иностранцев. Если район набрал лимит, новые ВНЖ по адресам в нём не оформляли.

В список 2025 года входили:

• в Алании — Махмутлар, Кестель, Авсаллар, Каргыджак;
• в Анталии — Liman, Hurma, Sarısu, Topçular;
• в Стамбуле — Фатих, Эсеньюрт, Авджылар, Багджылар, Бахчелиэвлер, Башакшехир, Эсенлер, Кючюкчекмедже, Султангази, Зейтинбурну и части других районов.

В июне 2026 года, по сообщениям местных властей, районы Алании и Стамбула снова открыли для ВНЖ: 04.06.2026 об открытии четырёх районов Алании объявил глава местного отделения AK Parti, 10.06.2026 сообщили об открытии всех районов Стамбула. Официального циркуляра нет.

Поэтому перед сделкой мы проверяем конкретный адрес в e-ikamet. Списки меняются, так что адрес проверяем каждый раз, а не по памяти.

ВНЖ для семьи собственника

Если в ТАПУ записаны несколько членов семьи и родство подтверждено, каждый собственник подаёт по объекту. Остальным членам семьи оформляется семейный ВНЖ.

Если вы только выбираете, на кого оформлять ТАПУ, обсудите это до сделки: от этого зависит, кто подаёт по объекту, а кто — на семейный ВНЖ.

На какой срок дают ВНЖ и как продлевать

Закон позволяет выдавать ВНЖ до 2 лет за раз, на практике часто дают 1 год. Поэтому обычно ВНЖ получают на 1–2 года с продлением.

Продлевать нужно в последние 60 дней срока, запись — через e-ikamet. Для продления по недвижимости нужна справка tapu devam belgesi.

Сколько стоит подача

Запись на подачу через e-ikamet делаем за вас. Платные — госпошлина и карта ВНЖ. Пошлина зависит от гражданства, точную сумму считаем при подаче.

Помимо этого, к покупке жилья добавляются расходы на сделку: налог на ТАПУ 4% (делится по договору) и обязательная страховка DASK.

Что делать, если пришёл отказ

Если пришёл отказ, первым делом выясняем причину: ошибка в документах, адрес или цена в ТАПУ. Что делать дальше, решаем вместе с юристом — сроки и порядок зависят от причины отказа.

Частые причины отказа Рамиль разбирает с адвокатом в видео «Как оформить ВНЖ в Турции и не получить отказ» — оно ниже на странице.

ВНЖ или гражданство: что выбрать

	ВНЖ	Гражданство
Порог	$200 000 по цене в ТАПУ	$400 000 в недвижимости
Аренда	сдавать нельзя	сдавать можно
Семья	собственники по ТАПУ, остальным — семейный ВНЖ	супруг(а) и дети до 18 лет

Если нужен статус для жизни в Турции и квартира будет вашим домом, обычно достаточно ВНЖ. Если важны аренда, паспорт для семьи или вы смотрите на объекты дороже $400 000 — сравните с гражданством.

Через 8 лет — долгосрочный ВНЖ

После 8 лет непрерывного легального проживания можно подать на долгосрочный ВНЖ (uzun dönem). Годы учёбы считаются за половину. Нужны доход и страховка, а за последние 3 года не должно быть соцпомощи. Если провести вне Турции больше года, такой ВНЖ аннулируют.

Как мы помогаем

Подбираем жильё от $200 000 в Алании, проверяем адрес в e-ikamet и историю объекта до сделки. В Стамбуле работаем через партнёров, в Анталии — под запрос.

Перед сделкой проверяем объект, адрес и документы с лицензированным юристом. Напишите бюджет и состав семьи — пришлём варианты с датой прайса.