Konut alımıyla ikamet izni
Tapu ile ikamet izni: konut alımında 2026 koşulları
Türkiye'de tapuda beyan edilen bedeli en az $200.000 olan bir konut satın alan yabancı, tapu ile ikamet izni (kısa dönem ikamet izni) için başvurabilir. Eşik tüm illerde aynıdır. Daire konut niteliğinde olmalı ve kiraya verilemez. Bu izin 5 yıl uzatılır, ardından vatandaşlığa başvurabilirsiniz. Diğer her gayrimenkul alımında da ikamet iznini düzenliyoruz. Süreci anahtar teslim yürütüyoruz: belgeleri hazırlıyor, e-ikamet randevusunu alıyor ve başvuruyu sizin yerinize yapıyoruz. 23.10.2026 itibarıyla geçerlidir.
Konut alımıyla ikamet izninin koşulları
Son kontrol
- Asgari tutar
- Tapudaki bedele göre $200.000Tüm illerde aynı
- Hangi gayrimenkul
- Konut niteliğinde taşınmazKiraya verilemez
- Tapudaki bedel
- Tapuda beyan edilen bedel esas alınırBedeli düşük göstermek olmaz: bu durumda ikamet izni verilmez
- Randevu ve başvuru
- Bizden: e-ikamet randevusu, belgeler ve başvuruUzatma: sürenin son 60 gününde
- İkamet izni süresi
- Genellikle 1–2 yıl, uzatılabilir
- Aile
- Tapuda kayıtlı malikler gayrimenkul üzerinden başvururDiğer aile üyeleri için aile ikamet izni düzenlenir
- Harç ve kart ücreti
- Uyruğa göre değişirKesin tutarı başvuru sırasında hesaplıyoruz
- Mahalleler
- Adresi satın almadan önce e-ikamet üzerinden kontrol ediyoruzHaziran 2026'da, yerel yetkililerin açıklamasına göre, Alanya'daki mahalleler ve İstanbul'daki ilçeler yeniden açıldı
Konut aldıktan sonra ikamet izni başvurusu: 6 adım
Konut seçimi ve adres kontrolü
$200.000 ve üzeri bir konut seçiyor, işlemden önce ilgili adresi e-ikamet üzerinden kontrol ediyoruz.
İşlem ve gerçek bedelle tapu
Belgeler hazır olduğunda tapu tescili 1–3 gün sürer. Tapuda gerçek bedeli yazdırıyoruz: ikamet izni için önemli olan tam da budur.
DASK sigortası
Tapu devri sırasında zorunlu deprem sigortası DASK yaptırılır.
Belgeler
Başvuru formu, pasaport, biyometrik fotoğraf, ödeme makbuzları, sağlık sigortası, yeterli mali kaynağı gösteren belge, yerleşim yeri belgesi, tapu. İlk başvuruda numarataj belgesi (adres numaralandırma belgesi) gerekir.
Randevu ve başvuru: bizden
e-ikamet randevusunu alıyor, belgeleri hazırlıyoruz. Harç ve kart ücreti uyruğa göre değişir.
Uzatma
İkamet izni, sürenin son 60 gününde uzatılmalıdır. Gayrimenkul üzerinden uzatma için tapu devam belgesi gerekir.
Ne kadar yatırım gerekir: $200.000 eşiği
Gayrimenkul alımıyla kısa dönem ikamet izni için eşik $200.000’dır. Eşik tüm illerde aynıdır: büyükşehirler ile diğer bölgeler arasındaki ayrım artık yok. Değer, edinme tarihi itibarıyla hesaplanır; taşınmaz konut niteliğinde olmalı ve kiraya verilmemelidir.
Önemli olan, tapuda beyan edilen satış bedelidir. Bedeli düşük göstermek olmaz: bu durumda ikamet izni verilmez.
Sık yapılan bir hata, harçtan tasarruf etmek için tapuda gerçek bedelin altında bir tutar yazdırmaktır. İkamet izni için bu, alıcının aleyhine işler: eşik, tapuda beyan edilen bedele göre kontrol edilir.
Bedel nasıl hesaplanır ve tapu tarihi neden önemli
Türk basınındaki haberlere göre (Mynet, Cumhuriyet, Ekonomim) kural, tapu tarihine bağlıdır. 16.10.2023 ve sonrasındaki tapularda değer, tapudaki bedelin TCMB kuruna göre hesaplanmasıyla bulunur; değerleme raporu kabul edilmez. 26.04.2022 ile 15.10.2023 arasındaki tapularda değerleme raporuyla $75.000 ve $50.000 eşikleri geçerliydi. Aynı haberlere göre aynı kural uzatmada da uygulanıyor.
Bu kuralın resmî metnini bulamadık; bu yüzden haberlere atıfla yazıyoruz. $200.000 eşiğinin kendisini e-ikamet sitesindeki belge listesi doğruluyor.
İkamet izni için konut almadan önce neler kontrol edilmeli
Her alıcıyla birlikte gözden geçirdiğimiz kısa liste:
- Konutun niteliği. Taşınmaz konut niteliğinde olmalı; ticari mekân bu ikamet izni için uygun değil.
- Adres. İlgili adresi e-ikamet üzerinden kontrol ediyoruz: mahalleler ikamet izni için zaman zaman açıldı ve kapatıldı, 2026’da açılışa ilişkin resmî bir genelge yok.
- Tapudaki bedel. Gerçek bedeli yazdırıyoruz: ikamet izni için tapuda beyan edilen bedel önemlidir.
- DASK sigortası. Bu sigorta olmadan binanın tapusu devredilmez.
- Süreler. Tapu tescilinin kendisi, belgeler hazır olduğunda 1–3 gün sürer. İlk başvuru için gereken numarataj belgesini işlemden hemen sonra almak daha iyidir.
Yabancıların normal alımında zorunlu değerleme 2024’te kaldırıldı. Ayrıca e-ikamet listesine göre ikamet izni için değerleme raporu yalnızca bağış veya miras yoluyla edinimde gerekir.
İkamet izni için alınan daire kiraya verilebilir mi?
Hayır. İkamet izninin dayanağı olan taşınmaz konut niteliğinde olmalı ve kiraya verilmemelidir.
Daireyi kiraya vermeyi planlıyorsanız yatırım yoluyla vatandaşlık sayfasına bakın: eşik daha yüksek, $400.000, ancak gayrimenkul kiraya verilebilir.
Hangi belgeler gerekir
Belge listesi e-ikamet sitesinde yer alıyor:
- başvuru formu;
- pasaport;
- biyometrik fotoğraf;
- ödeme makbuzları;
- sağlık sigortası;
- yeterli mali kaynağı gösteren belge;
- yerleşim yeri belgesi (ikametgâh belgesi);
- tapu.
İlk başvuruda numarataj belgesi (adres numaralandırma belgesi), uzatmada tapu devam belgesi gerekir. Bu listeye göre değerleme raporu yalnızca bağış veya miras durumunda gerekir.
Kaç fotoğraf gerektiğini kaynaklar farklı yazıyor; bu yüzden tam sayıyı belgeleri hazırlarken netleştiriyoruz.
İkamet iznine kapalı mahalleler: Alanya, Antalya, İstanbul (2026)
2022’den itibaren Türkiye’de şöyle bir sınır uygulanıyordu: bir mahallede yabancıların oranı %20’yi geçemezdi. Mahalle bu sınıra ulaştıysa oradaki adreslere yeni ikamet izni verilmiyordu.
2025 listesinde şunlar yer alıyordu:
- Alanya’da: Mahmutlar, Kestel, Avsallar, Kargıcak;
- Antalya’da: Liman, Hurma, Sarısu, Topçular;
- İstanbul’da: Fatih, Esenyurt, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Başakşehir, Esenler, Küçükçekmece, Sultangazi, Zeytinburnu ve diğer bazı ilçelerin bir kısmı.
Haziran 2026’da yerel yetkililerin açıklamasına göre Alanya’daki mahalleler ve İstanbul’daki ilçeler ikamet izni için yeniden açıldı: 04.06.2026’da Alanya’daki dört mahallenin açıldığını AK Parti’nin yerel teşkilat başkanı duyurdu, 10.06.2026’da İstanbul’daki tüm ilçelerin açıldığı bildirildi. Resmî bir genelge yok.
Bu yüzden satın almadan önce ilgili adresi e-ikamet üzerinden kontrol ediyoruz. Listeler değişiyor; adresi her seferinde yeniden kontrol ediyoruz, eski bilgilere dayanmıyoruz.
Tapu sahibinin ailesi için ikamet izni
Tapuda birden fazla aile üyesi kayıtlıysa ve akrabalık belgelenmişse her malik gayrimenkul üzerinden başvurur. Diğer aile üyeleri için aile ikamet izni düzenlenir.
Tapuyu kimin üzerine yaptıracağınızı henüz seçiyorsanız bunu işlemden önce konuşun: gayrimenkul üzerinden kimin, aile ikamet izniyle kimin başvuracağı buna bağlıdır.
İkamet izni kaç yıl verilir ve nasıl uzatılır
Kanun, ikamet izninin tek seferde en fazla 2 yıl verilmesine izin verir; uygulamada çoğunlukla 1 yıl verilir. Bu yüzden ikamet izni genellikle 1–2 yıllığına alınır ve uzatılır.
Uzatma, sürenin son 60 gününde yapılmalıdır; randevu e-ikamet üzerinden alınır. Gayrimenkul üzerinden uzatma için tapu devam belgesi gerekir.
Başvuru ne kadar tutar
e-ikamet randevusunu sizin yerinize alıyoruz. Ücretli olanlar harç ve ikamet kartıdır. Harç, uyruğa göre değişir; kesin tutarı başvuru sırasında hesaplıyoruz.
Bunun dışında konut alımına işlem giderleri de eklenir: %4 tapu harcı (sözleşmeye göre paylaşılır) ve zorunlu DASK sigortası.
Ret çıkarsa ne yapılır
Ret gelirse önce nedenini araştırırız: belgelerde hata mı var, adres mi, yoksa tapudaki bedel mi. Sonrasında ne yapılacağına avukatla birlikte karar veririz; süreler ve izlenecek yol ret nedenine bağlıdır.
Reddin sık görülen nedenlerini Ramil, avukatla çektiği “Türkiye’de ikamet izni nasıl alınır, ret nasıl önlenir?” adlı videoda (Rusça) anlatıyor. Video sayfanın altında.
İkamet izni mi, vatandaşlık mı: hangisini seçmeli
| İkamet izni | Vatandaşlık | |
|---|---|---|
| Eşik | Tapuda beyan edilen bedel $200.000 | Gayrimenkulde $400.000 |
| Kiraya verme | Kiraya verilemez | Kiraya verilebilir |
| Aile | Tapuda kayıtlı malikler; diğer aile üyeleri için aile ikamet izni | Eş ve 18 yaşından küçük çocuklar |
Türkiye’de yaşamak için yasal bir statü yeterliyse ve daire kendi eviniz olacaksa genellikle ikamet izni işinizi görür. Kiraya verebilmek ya da aile için pasaport sizin için önemliyse veya $400.000’dan pahalı gayrimenkullere bakıyorsanız, vatandaşlıkla karşılaştırın.
8 yıl sonra: uzun dönem ikamet izni
8 yıl kesintisiz yasal ikametten sonra uzun dönem ikamet izni için başvurulabilir. Öğrenim yılları yarı yarıya sayılır. Gelir ve sigorta gerekir; son 3 yılda sosyal yardım alınmamış olmalıdır. Türkiye dışında bir yıldan uzun kalınırsa bu izin iptal edilir.
Nasıl yardımcı oluyoruz
Alanya’da $200.000 ve üzeri konutları seçiyor; işlemden önce adresi e-ikamet üzerinden, gayrimenkulün geçmişini de ayrıca kontrol ediyoruz. İstanbul’da partnerlerimizle, Antalya’da talebe göre çalışıyoruz.
İşlemden önce gayrimenkulü, adresi ve belgeleri lisanslı bir avukatla kontrol ediyoruz. Bütçenizi ve ailenizin kimlerden oluştuğunu yazın — fiyat listesi tarihleriyle birlikte seçenekler gönderelim.
Video: avukatla birlikte inceleme
Videoda neler var
- Ramil, izleyicileri Alanya'da yabancıların davalarına bakan anlaşmalı avukatımızla tanıştırıyor ve düzenli bir bölüm yapmayı öneriyor: abonelerin soruları, avukatın yanıtları.
- Yabancıların avukata hangi konularla geldiği: müteahhitler ve yönetim şirketleriyle anlaşmazlıklar, boşanma ve mal paylaşımı, şirket kuruluşu ve kapatılması, kazalar. Avukata göre eskiden başlıca talep ikamet iznine ilişkindi.
- İkamet izni reddedildikten sonra ne yapılmalı, avukata göre: Göç İdaresi Başkanlığı'nın kararına idare mahkemesinde dava açılarak itiraz edilebilir. Mahkeme, idareyi ikamet izni vermeye zorlamaz; reddi iptal eder ve idare başvuruyu yeniden değerlendirir; ret nedeni aynıysa süreç tekrarlanabilir.
- Dava sürerken ülkede kalmaya, kararın yürütmesinin durdurulması talebi yardımcı oluyor. Avukat, mahkeme kararından önce ülkeden çıkılırsa giriş yasağı konabileceği uyarısında bulunuyor. Masraflar; harç ve mahkemeye yatırılan gider avansı ile davaya göre değişen avukat ücretinden oluşuyor.
- Bir abonenin ayrı sorusu: Türk banka hesabı olmayan biri daireyi yasal olarak nasıl kiraya verir. Avukat, vergi idaresinin kiranın banka aracılığıyla ödenmesine ilişkin düzenlemesini, buna aykırılık halinde para cezalarını ve cezanın uygulanmadığı durumları anlatıyor.
Fiyatı ikamet izni eşiğini karşılayan gayrimenkuller
Görselleştirmeİstanbul Başakşehir'de konut projesi
2+1, 3+1, 4+1 · 91,5–183,45 m²
başlangıç €234.000
Vatandaşlığa uygun: 27 daire, başlangıç €394.000
Büyükhasbahçe'de kale manzaralı konut projesi
1+1, 2+1 · 41–69,8 m²
başlangıç €199.500
GörselleştirmeKleopatra bölgesinde konut projesi, 2028'de teslim
1+1, 2+1 · 58–80 m²
başlangıç €225.000
GörselleştirmeKleopatra'da plaja yakın küçük konut projesi, 2027'de teslim
1+1, 2+1, 3+1 · 56–132 m²
başlangıç €235.000
Vatandaşlığa uygun: 2 daire, başlangıç €420.000
Konut alımıyla ikamet izni hakkında sorular
Konut $200.000'dan ucuzsa ikamet izni için başvurabilir miyim?
Evet, her gayrimenkul alımında ikamet iznini düzenliyoruz. $200.000'dan başlayan alımda izin 5 yıl uzatılır, ardından vatandaşlığa başvurabilirsiniz.
İkamet izni alınan daire kiraya verilebilir mi?
Hayır. İkamet izni için alınan gayrimenkul konut niteliğinde olmalı ve kiraya verilmemelidir. Kiraya vermeyi planlıyorsanız başka bir yolu, örneğin kiraya vermenin serbest olduğu vatandaşlık yolunu birlikte değerlendirebiliriz.
İkamet izni için değerleme raporu gerekir mi?
Normal satın almada gerekmez. Değerleme raporu, e-ikamet belge listesine göre yalnızca bağış veya miras yoluyla edinimde istenir; esas alınan, tapuda beyan edilen bedeldir.
Tapuda yalnızca benim adım varsa eşim de ikamet izni için başvurabilir mi?
Evet, aile ikamet izni yoluyla. Tapuda kayıtlı malikler gayrimenkul üzerinden başvurur, diğer aile üyeleri için aile ikamet izni düzenlenir.
İkamet izni başvurusu ne kadar tutar?
e-ikamet randevusunu ve başvuruyu sizin yerinize biz yapıyoruz. Ücretli olanlar harç ve ikamet kartıdır; tutarları uyruğa göre değişir.
İkamet izni ne zaman uzatılmalı?
Sürenin son 60 gününde. Gayrimenkul üzerinden uzatma için tapu devam belgesi gerekir.
Gayrimenkul yoluyla ikamet izni kaç yıl için verilir?
Genellikle 1–2 yıl, uzatılabilir. Kanun tek seferde en fazla 2 yıla izin verir, uygulamada çoğunlukla 1 yıl verilir.
Mahmutlar ikamet izni için açık mı?
2025'te Mahmutlar kapalı mahalleler listesindeydi. Haziran 2026'da yerel yetkililerin açıklamasına göre Alanya'daki mahalleler yeniden açıldı. Resmî bir genelge yok; bu yüzden işlemden önce ilgili adresi e-ikamet üzerinden kontrol ediyoruz.
Kaç yıl sonra uzun dönem ikamet iznine geçilebilir?
8 yıl kesintisiz yasal ikamet, son 3 yılda sosyal yardım almamış olmak, gelir ve sigorta gerekir.
Kaynaklar
Kurallarla ilgili rakamlar resmî metinlerden (Resmî Gazete, TKGM, e-ikamet) ve hukuk bürolarının yayınlarından alınmıştır.
- Порог для гражданства — от $400 000 в недвижимости (с 13.06.2022)NTV, гайд TKGM (копия на TDUB)
- Продать объект нельзя 3 года, сдавать в аренду можноРегламент, ст. 20, MFY Legal
- В заявку входят супруг(а) и дети до 18 летN Partners, Mondaq
- Основные расходы: налог на ТАПУ 4% (делится по договору), оценка, перевод и нотариусKazım Ceylan
- ВНЖ за покупку жилья — от $200 000 по цене в ТАПУ. Квартиру при этом нельзя сдаватьe-ikamet, список документов
- Важна цена, указанная в ТАПУ. Занижать её нельзя — тогда ВНЖ не дадутMynet, Cumhuriyet, Ekonomim
- Обычно выдают на 1–2 года с продлениемFFK Partner, Harbiye Hukuk
- пошлина зависит от гражданства, точную сумму считаем при подачеARSA, Ata Kurumsal
- В июне 2026 года, по сообщениям местных властей, районы Алании и Стамбула снова открыты для ВНЖ. Перед сделкой проверяем конкретный адрес в e-ikametMFY Legal 2025, Alanya Postası 04.06.2026, Yıldırım Hukuk, onlinecalismaiznialma
- Для обычной покупки оценка больше не обязательна, для гражданства — обязательнаCinaş Hukuk, Anka Emlak
- Долгосрочный ВНЖ (uzun dönem): нужно 8 лет непрерывного легального проживания (годы учёбы считаются за половину), без соцпомощи за последние 3 года, с доходом и страховкой.Öner
- Пиши так, как я сказалЗакон о гражданстве № 5901, ст. 10, 11, 15, Регламент 2010/139, ст. 71
- ВНЖ оформляем при покупке любой недвижимостиЗакон № 6458, ст. 31