Gayrimenkul yatırımı ile Türk vatandaşlığı: 2026 koşulları

Şu anda geçerli tutar

Gayrimenkul yoluyla vatandaşlık (mevzuattaki adıyla istisnai vatandaşlık) için eşik $400.000’dır. Eşik, 13.05.2022 tarihli değişiklikle (Resmî Gazete, sayı: 31834) $250.000’dan yükseltildi; gayrimenkul için yeni tutar 13.06.2022’den beri geçerlidir.

Bazı sitelerde hâlâ eski $250.000 rakamı görülüyor. 13.06.2022’den beri geçerli değil: $400.000’a göre hareket edin.

Değişiklikleri takip ediyor ve sayfayı mevzuatla birlikte güncelliyoruz. Son kontrol tarihi, sayfadaki “Son kontrol” bloğunda görünür.

Hangi gayrimenkuller vatandaşlığa uygun, hangileri değil

12.12.2023’ten itibaren vatandaşlık için yalnızca üç tür gayrimenkul uygundur:

• kat mülkiyeti tapulu (tam mülkiyet) hazır bağımsız bölüm: daire, ev veya ofis, dükkân gibi işyeri;
• inşaat halindeki projede kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölüm (yapılacak bölüm üzerindeki hak);
• üzerinde yapı bulunan arsa.

Boş arsa, tarım arazisi ve devre mülk uygun değildir.

Eşiğin üzerindeki bir daire bile uygun olmayabilir. Gayrimenkul, şu anda bir yabancıya aitse ya da son 3 yılda satıcıya bir yabancıdan veya yatırım yoluyla vatandaşlık almış birinden geçmişse sayılmaz.

Birinci derece akrabalardan veya kendi şirketinizden yapılan alımlar, daha önce vatandaşlık için kullanılmış gayrimenkuller, eş veya çocuklar adına tescilli daireler ve hisseli tapular (ortak mülkiyetteki paylar) da uygun değildir.

Bu yüzden gayrimenkulün geçmişini işlemden sonra değil, önce kontrol ediyoruz. Daire uygun değilse bunu para gönderilmeden önce öğrenmek daha iyidir.

İnşaat aşamasındaki daire alınabilir mi?

Evet, ancak koşullar hazır konuta göre daha fazla. Kat irtifakı kurulmuş daire için noter onaylı satış vaadi sözleşmesi gerekir. $400.000’ın tamamı tek seferde ödenir; sözleşmeye, bu sözleşmeyi 3 yıl devretmeyeceğinize dair bir taahhüt eklenir.

Müteahhidin taksit planı vatandaşlık için uygun değildir: taksit ve ipotek eşiğe sayılmaz.

$400.000’ı birkaç daireden toplamak mümkün mü?

Mümkün. Vatandaşlık tutarını birkaç gayrimenkulden — örneğin 2–3 daireden — oluşturmaya izin var.

Bu seçenek, tek büyük daire yerine birkaç küçük daireye sahip olmak daha uygun olduğunda tercih edilir: bunlar ayrı ayrı kiraya verilebilir.

Daireler inşaat halindeyse bir koşul var: aynı projedeki daireler tek bir satış vaadi sözleşmesiyle düzenlenir.

Müteahhitlerin hazırladığı, fiyat listesi tarihi belirtilmiş daire kombinasyonlarını vatandaşlık için daire paketleri bölümünde bulabilirsiniz.

Nasıl ödenir: Türk bankası ve DAB

Para Türk bankası üzerinden geçer. Dövizi bankaya satarsınız, banka da size Döviz Alım Belgesi (DAB) verir. Satıcı, bu belgeye dayanarak Türk lirası alır. Türk bankalarının kredileri ve ipotekli tutarlar eşiğe dahil değildir.

Pratikten bir tavsiye: eşiğin üzerinde pay bırakın. Daire seçimi ile ödeme arasında kur değişebilir, eşik ise dolar üzerinden hesaplanır. Bu yüzden kataloğumuzda “Vatandaşlığa uygun” işaretini yalnızca fiyat listesi tarihindeki TCMB kuruyla eşiği en az %10 aşan gayrimenkuller alır.

Vatandaşlık için değerleme raporu: 29.09.2026’da ne değişti

Vatandaşlık için değerleme raporu (ekspertiz) gerekir. 04.03.2024’ten itibaren bu raporu tek bir kamu şirketi, GEDAŞ hazırlıyordu. 29.09.2026’dan itibaren TDUB üyesi ve TADEBİS sistemine kayıtlı, SPK lisanslı herhangi bir değerleme şirketi uygundur. Rapor 12 ay geçerlidir.

Bu, işlemi hızlandırır: değerleme şirketini artık seçebilirsiniz.

Vatandaşlık amacı olmayan normal alımlarda zorunlu değerleme 2024’te kaldırıldı. Vatandaşlık için ise hâlâ gerekli.

İşlemin maliyeti ne kadar

Gayrimenkulün fiyatı tek gider kalemi değil. Başlıca kalemler:

Gider	Tutar
Tapu harcı	Beyan edilen bedelin %4’ü: kanunen alıcı %2, satıcı %2 öder, uygulamada sözleşmeye göre paylaşılır
Tescil ücreti	2026’da 2.227 TL × bölgesel katsayı
Değerleme (ekspertiz)	SPK lisanslı değerleme şirketinin tarifesine göre
DASK deprem sigortası	Tapu devrinde zorunlu
Tercüme ve noter	Tercüman ve noter tarifelerine göre

Tapu tescilinin kendisi, belgeler hazır olduğunda 1–3 gün sürer. Gayrimenkul güvenlik bölgesindeyse inceleme süreyi uzatabilir.

Ailenin kimleri başvuruya dahil

Yatırımcıyla birlikte eş, 18 yaşından küçük çocuklar ve bağımlı çocuklar başvurur. Anne-baba ve yetişkin çocuklar bu başvuruya dahil değildir.

Ailede yetişkin çocuklar varsa onlar için ayrı bir yol gerekir. Seçenekleri danışmanlık görüşmesinde konuşuruz; bu, yaşa ve planlara bağlıdır.

Karar ne kadar sürer

Başvurudan sonra genellikle 6–12 ay. 2026’da bazı dosyalar daha uzun inceleniyor.

Kararı Türkiye’nin resmî kurumları verir, süre ise Göç İdaresi’ne bağlıdır. Bu yüzden kesin tarih vermiyoruz.

Satın aldıktan sonra gayrimenkulle neler yapılabilir

Gayrimenkul 3 yıl satılamaz: bu yasak tapuya şerh olarak işlenir. Kiraya verilebilir.

Birkaç daireden oluşan paket için bu kullanışlıdır: her biri ayrı kiraya verilebilir, yasak bittikten sonra da tek tek satılabilir.

Türkiye ve çifte vatandaşlık

Türkiye önceki vatandaşlıktan vazgeçmenizi şart koşmaz, ancak kendi ülkenizin mevzuatını kontrol etmeniz gerekir. Örneğin Rusya Federasyonu vatandaşları, Türk pasaportu aldıktan sonra 60 gün içinde Rusya İçişleri Bakanlığı’nı (MVD) bilgilendirmelidir; bunu 138-FZ sayılı kanunun 11. maddesi şart koşar. Bildirim yapılmazsa para cezası ya da cezai sorumluluk söz konusu olabilir.

Başka bir yol: ikamet yoluyla vatandaşlık

Yatırım yoluyla vatandaşlık tek seçenek değil. Türkiye’de ikamet yoluyla, yani genel yolla vatandaşlık da var. Koşulları farklıdır ve herkese uygun değildir. Anlaşmalı avukatımız bunu ALANYA GO kanalındaki ayrı bir videoda (Rusça) anlatıyor.

Nasıl yardımcı oluyoruz

Alanya’da vatandaşlığa uygun, $400.000’dan başlayan daire ve daire paketleri seçiyoruz; İstanbul’da partnerlerimizle, Antalya’da talebe göre çalışıyoruz. Her seçkide müteahhidin fiyat listesi tarihi ve gayrimenkulün fiyat bakımından vatandaşlık eşiğini karşılayıp karşılamadığı belirtilir.

İşlemden önce gayrimenkulü, adresi ve belgeleri lisanslı bir avukatla kontrol ediyoruz. Bütçenizi ve ailenizin kimlerden oluştuğunu yazın — seçenekleri gönderelim.